雷火电竞

林峰:房企财务的“五显五隐五征兆”

林峰2021-07-26 12:16:18来源:旭辉控股集团

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  今日“烟花”台风来袭,困于家中,望窗外狂风骤雨,黑云压城,联想起地产行业的境地,几许类似,同样风雨交加,近来更是暴雷声不绝于耳。遂提笔总结若干望闻问切之观测指标,希望能用之以规避风雨雷暴,静候到云开日现的彩虹之时。

 黑云压城城欲摧

  今年地产的调控进入深水区,特别是金融层面,而且是全主体、全方位、全联动的调控,施行了银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府的举债和出让金归口,将四大主体都纳入管控,还从表内到表外,从境内到境外,从贷款到商票,无死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。降准带来的一万亿,也是严防死守不能流入地产行业,整个行业的融资规模比去年大幅下降,据克而瑞不完全统计,2021年上半年,100家典型房企的累计融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%。

  行业资金的紧缩之下,地产行业暴雷的消息也此起彼伏,一些困难已久的公司也就算了,但连一些浓眉大眼的同志也叛变了革命,让人措手不及。有金融界的高层人士预估,如果金融政策的收紧维持到年底,可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境,如果有黑天鹅事件出现,可能这个比例数会更高。

  如何识别房企的财务风险,可以将金融机构和行业监管的经验做法,总结成为五显五隐五征兆的十五个判断标准:

 五显五隐五征兆

  一、五显是指五个显性财务指标,也就是政府已经深思熟虑好的三道红线和两个观察指标:

  1、剔除预收账款后的资产负债率指标:不能超过70%,这个指标体现的是负债总额占比总资产的关系,因为预收账款不需要归还,交付后会变成结转收入,相对风险小,所以从负债中剔除,70%是当下行业相对比较优秀的水平,有些企业远高于这个数字。

  2、净负债率指标:不超过100%,净负债率是用企业的有息负债总额扣除账面现金后,除以净资产的数值。有息负债除剔除预收账款之外,还剔除了往来款等,这个指标体现的是有息负债的净额与企业净资产之间的关系,行业优秀的企业,一般这个数字可以控在70%以内。

  3、剔除受监管资金的现金短债比:不超过1,这里的现金是账面资金扣除受政府和金融机构的监管资金之后,也就是自由流动资金,短债是指企业一年内到期的债务,这个指标体现的是短期偿债能力,超过1相对安全,优秀企业一般超过1.5,甚至2。

  4、经营性净现金流为正:所有经营性现金收入扣除所有经营性现金支出,这是企业的自身造血能力,代表长期健康程度,融资性现金流不计算在内。但地产行业买地的支出也计入了,这个数值对于成熟型企业会为正,但对于增长型企业,常常买地投入会大于销售收入,但是差距过大的话会有流动性风险,所以列为观察指标。

  5、投资买地的金额:不超过年度累计销售的40%,这个指标关注土地投入的总额,希望限制买地支出。但是由于地价在不同区域占比不同,这个指标也不太公平,比如一二线城市的货值中地价的占比常超过70%,如果要控在40%以内,只有两种情况,一种降低拿地金额,压缩增长,另一种是到地价占比货值低于40%的三四线城市去投资,所以也只是列为观察指标。

  五个显性指标基本体现企业的大风险,今年已经在几十家房企中试行,未来可能会在所有的大型房企中普遍推广,作为核心健康指标,一旦超过,会被教练强行瘦身。

  二、五个隐性指标也是大家可以从财报上分析得出,不太被关注但是也相当重要:

  1、总负债周转率:

  用年度的总权益回款除以总权益负债,可以看出现金流对负债的年度覆盖水平,如果大于等于1,说明企业一年内的权益回款就能覆盖权益负债,属于优秀水平,如果负债要两年以上的回款才能覆盖,就压力大了,三年的话,可能就比较危险了。

  2、资产的流动性:

  企业的资产如果流动性好,随时可以套现,也能降低债务风险。资产流动性跟项目布局和类型有关,总体来说,零售物业好过整售物业,住宅项目好过商办项目,一二线好过三四线。很多港资地产企业的负债率都很低,主要也是因为他们早都转型为自持收租的业务模式,负债的回款覆盖以租金收入角度去考量,大宗商业资产的流动性也较弱,所以用低负债提高安全性。

  3、债务集中度:

  三道红线中的现金短债比只针对一年内到期的债务,有时还不容易判断风险。债务根据不同的类型,集中兑付的情况不一样,比如信托与发债等,是大额集中到期,开发贷好些,跟着销售进度走。如果自由现金不足,又集中在某个时间节点有大额兑付的情况,就要高度重视,至少要提前三个月看转化安排。

  4、真实利率水平:

  企业的非标融资利率,比如信托、私募、基金、商票贴现等的利率水平,更能体现企业融资的真实利率水平,能比较客观全面地反应企业的综合情况,如果短期内非标利率突然大幅上升,则必有事发生。

  5、表外负债情况:

  报表上的负债并没能体现全部的负债,观察一下小股东权益也是还原企业明股实债可能性的一个重要方式,不是看小股东权益比的高低,而是看小股东权益占比与其分红占比是否匹配,如果小股东权益比远高过其分红比,说明隐形债务可能较多。

  五个隐性指标结合五个显性指标一起来看,能够更加客观综合地体现企业的债务风险度。

  三、此外还有五个征兆指标是在财报或公告上所没有的,属于望的范畴,不一定准但是有一定的预警性:

  1、传言:有的企业一直有负面传言,始终未能彻底澄清,那么哪怕传言未成真,也要小心,因为无风不起浪,巨风常起于青萍之末,对于债券,不要有侥幸心态,赢了也只是票面值,空间有限,输了却是可能归零。

  2、名单:经常看看金融机构的白名单,因为黑名单不一定有,哪怕有也不会轻易告诉你,看白名单容易些,交叉对比分析一下,如果企业都不在多家主流金融机构的白名单上,就要注意了,即使不抽贷,但如果只有存量没有增量融资时,也是很危险的。

  3、人事:企业近期的核心高层,比如CEO或是CFO的变动情况,如果人员频繁变动,就要小心谨慎些,此时企业要么正处于磨合动荡期,要么可能有些隐情压力。

  4、买地:如果企业近六个月的买地量极少,也是非常值得关注的情况,正常情况下,六个月滚动周期的新增投资货值至少应该与销售持平,如果要保持增长,补的货要更多过于销售才行。如果不买地,说明业务已经在高度收缩,或是资金链承压较大。

  5、项目:证券的投资分析师常会到企业的实地进行考察和调研,这个方法可以套用到对地产企业的项目踏勘和分析上。选几个项目去看一看他们的产品力,听一听客户的反馈,算一算售价与成本间的差距,基本可以看出企业盈利的基本能力,如果大部分项目不赚钱甚至亏损时,可以考虑提前撤退。

  五显五隐五征兆,是观测房企财务安全性的一些经验标准,也可以作为财务风险内控的自律要求,有病治病,无病预防。如果企业只是碰到一两个,并不代表就有问题,但如果交叉踩中好几条,就要小心了,君子不立危墙之下。

  此外股东结构也是另一个重要参考因素,从抗风险能力来看,同样的指标下,国企大于民企,央企强于地方。但不论国企民企,都应该顺应大趋势,控负债、降杠杆,有质量的发展才是正道。

  行至水穷处 坐看云起时

  危机危机,有危必有机,目前不论股债,房产行业都处于绝对的低谷期,也正是一个投资的窗口期。有一些小规模的地产企业和投资者,在这个时间点,常常买不到地,不是资金量不够,就是地价抬过高,这时的策略,不如放弃买房买地,拿着资金改为买股买债,打不赢他,就买了他,让他们替你打工,不仅价格更便宜,还不用辛苦干活,乐得轻松。

  现在行业中好几个优秀企业都能满足三五一十五原则:分红率超过5%,市盈率小于5倍,市净率低于0.5倍,ROE超过15%以上。买这些股票,比买房买地的流动性好、安全度强,并且收益率高。当然,得挑对能熬过红海的企业,行业回归正常之后,常态应该是十几倍的市盈率,如果本身买的又是有持续增长的企业,那两项叠加,收益率还是可观的。

  这个时候中小房企上市,也不是最佳时机,企业融到的资有限,股东也拿不到现金,同时中介和监管的成本也高,不如做并购重组,选一些优秀的企业合作,有可能资产出让的价格还能高过上市发行的价格,且后继的业务与财务风险都有更强的伙伴共担。

  彼得·林奇曾经总结,哪怕是普通人,投资自己熟悉的行业,也可能胜过专业投资者。当然所有的投资都先考虑好本金的安全性。企业的现金流安全性决定了债券涨跌,企业的成长性和价值创造能力则决定了股价涨跌。

  五显五隐五征兆主要是看债务风险,选择房企股票也可以从五个纬度去观察:

  ➤ 毛利润率水平:销售价格扣除直接成本,不容易被调整,比净利率真实,是最实际的经营水平,体现企业的价值创造能力,也即盈利能力。

  ➤ 交易量:股票交易量的影响会越来越重要,是因为不论港股A股,机构投资者的比例都越来越高,如果股票没有交易的活跃度,机构投资者都无法买入,退出也不能保障,则不容易涨。

  ➤ 增长率:每年企业销售、回款与利润的增长率是否跑赢行业平均,投资者是根据增长率动态看股价趋势的,最重要参考指标就是PEG。一般来说,中等偏上的规模企业增长率会略高于头部企业,中等偏下的增长率可能没有,也可能更高,波动风险大些。

  ➤ 持续稳定的分红政策:稳定的分红体现了稳健经营,有现金且守承诺,保持持续的股息增长,也能吸引很多长期的养好和保险基金的持仓,有利于股价的平稳增长。

  ➤ ROE水平:如果企业常年的ROE水平都高过行业平均数,说明的同样利润水平下的周转率高,或是同样周转率下的利润率高,两者都意味着其可能有机会持续跑赢大盘。

  衣食住行,都是基础的民生行业,房地产行业会持续经营下去,哪怕再严厉的调控,也是为了行业平稳健康的发展。没有倒闭的行业,只有倒闭的企业。选择好,就可能规避风险、低点投资,从而化危为机、借势而行,在这一轮全球货币超发的泛滥中,也许是一个不错的避风港。

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