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[中房研协]2021年7月典型城市二手住宅市场分析

2021-08-18 11:10:16来源:中房研协测评研究中心

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-08-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 二手住宅相关政策

  7月,二手住宅价格管控政策逐步升级,并延伸到多个城市,西安、无锡、绍兴建立二手住房成交参考价格发布机制,对价格虚高的二手房房源进行下架处理;上海开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布;温州规定不得以学区房为卖点发布房源信息,不得发布、传播炒作学区房;太原实行房产地址“学位限定”,引导教育资源的公平化,同时,防止以学区房名义炒作房价,让教育和住房回归本质。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1     二手住宅成交总量环比持续下跌

  7月,典型城市二手住宅成交面积合计1106.4万平方米,较上月减少4.67%,绝对额减少54.3万平方米。武汉、广州、天津、深圳成交量环比上涨,其余城市环比均呈下跌。从同比数据来看,除北京、武汉、郑州略有增加,其余典型城市成交量均有不同程度的下降。

  具体来看,上海成交量本月继续保持首位,达到196.7万平方米,环比减少13.7%,较去年同期下降17.7%;北京成交量次之,达到164.0万平方米,环比减少4.4%,同比上涨9.4%;武汉、重庆、天津成交量均超过100万平方米,其中武汉成交量环比增加33.9%,同比增加8.0%;重庆环比上月减少1.4%,同比减少15.2%;天津环比增加2.6%,同比减少3.5%;合肥、青岛、成都、厦门、深圳成交量均未超过50万平方米,其中,成交量最低的为深圳,为26.2万平方米,环比微增0.4%,同比减少78.7%。

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  2.2    深圳成交套数与上月持平,同比大幅下跌

  7月,十三个典型城市二手住宅共成交12.2万套,武汉、北京、郑州同比呈现上涨,其余城市成交套数同比均有不同程度的下跌;武汉、广州、天津成交套数环比增加,深圳与上月基本持平,其余城市成交套数较上月均有所减少。从具体城市来看,上海成交套数居十三个典型城市首位,达到2.4万套,环比下跌14.6%,较去年同期减少16.4%;北京成交1.8万套,位居第二,环比下跌5.3%,较去年同期增加9.0%;武汉、重庆、天津成交套数均超过1万套;合肥、青岛、成都、厦门、深圳成交套数均低于0.5万套,其中,深圳成交套数最少,为0.3万套,与上月基本持平,同比减少77.2%。

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  2.3     典型城市二手住宅销售价格同比指数整体均呈现上涨

  2.3.1   深圳二手住宅销售价格环比持续下跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,7月,除深圳环比呈现下跌,其余典型城市二手住宅价格环比均有不同程度的上涨,北京、上海环比上升0.7个百分点,涨幅并列第一;其次为广州,环比上涨0.6%;南京、武汉、郑州、青岛、厦门环比涨幅分布在0.3%-0.4%之间;成都二手住宅价格与上月持平;深圳二手住宅销售价格环比持续下跌,降幅为0.4%。同比涨幅最大的为广州,较去年同期高12.2个百分点;北京、上海同比涨幅分别为10.7%、10.3%;其他城市中,深圳、南京、合肥、成都、重庆同比涨幅均超过5%;天津二手住宅价格较去年同期微增。

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  从定基指数的角度来看,7月,典型城市二手住宅价格整体均高于上年12个月平均价格,其中涨幅最大的为广州,高于上年平均价格12.1个百分点,北京、上海分别高于上年平均价格11.2%、10.3%;深圳、成都、南京、合肥、重庆、厦门均高于上年平均价格5个百分点以上;天津二手房销售价格与上年平均价格基本持平。

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  2.3.2   90平方米以上户型价格涨幅较为明显

  从结构上看,7月二手住宅交易市场上,90平方米以上的中等及大户型整体涨幅较为明显,从具体城市来看,广州、天津、郑州、重庆、厦门90-144平方米户型价格涨幅高于其他两种户型;上海、南京、武汉144平方米以上户型价格涨幅突出;深圳三种户型价格较上月均有明显下跌。

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  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交量环比下跌逾一成

  7月,典型城市新建商品住宅成交面积为1317.5万平方米,环比减少12.78%,绝对额减少193.0万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.84倍,成交量区域分化显著:上海二手房成交面积是新房成交面积的2.52倍;北京二手房成交面积是新房成交面积的1.78倍;厦门二手房成交面积是新房成交面积的1.20倍,其余城市二手房成交面积均少于新房成交面积。从绝对额来看,武汉新房成交面积最高,达到173.6万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.78倍;其次为重庆,新房成交面积166.5万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.71倍;厦门新房成交面积最少,仅有27.1万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.06倍,绝对额较新房成交套数多0.64万套。

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  3.2    典型城市新房价格环比、同比指数均有明显增长

  7月,十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势,环比、同比指数均呈现明显增长。青岛环比指数较上月提升1个百分点,位列典型城市首位;其次为北京,环比涨幅为0.8%;其余城市环比涨幅均未超过0.7%;合肥新房价格较上月提升0.1%,位列典型城市末位。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高,其中涨幅最大的为广州,同比增加10.9%;其次为重庆,同比上涨8.3%;同比涨幅位于末位的是深圳,较去年同期增长3.3%。

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  从定基指数的角度来看,十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格,涨幅最大的为广州,较上年平均价格提高10.5个百分点;重庆定基价格指数位列第二,高于上年平均价格9.1个百分点;排名末两位的是深圳及郑州,分别高于上年平均价格的4.0%、3.7%。

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  从结构上看,与上月相比,北京、郑州、重庆、上海90平方米以下户型销售价格环比涨幅突出;成都90-144平方米户型价格涨幅较为明显;青岛、天津、厦门、合肥、广州144平方米以上大户型价格较上月有明显上涨。

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  本月,二手房交易政策的发布主要集中在二三线城市,西安、无锡、绍兴建立二手房交易价格参考机制;温州、太原从规范学区房的角度出发,防止以学区房的名义进行炒作;一线城市上海加码二手房价格挂牌管控,开启二手房挂牌价核验政策。可以看出,随着越来越多的二三线城市建立二手房成交价参考机制,房地产市场调控已开启二手房模式,逐渐弥补过往调控政策中的空白。部分城市楼市调控取得积极进展,二手房市场降温明显。

  从成交量来看,7月二手住宅成交面积延续下跌趋势,典型城市成交总量环比下跌4.67%。从具体城市来看,青岛、南京、上海二手住宅成交量同比、环比均有显著下降;深圳二手房月成交量同比跌幅近八成,环比微增。同期新房市场成交总量环比下跌逾一成,多数典型城市新房成交量环比呈下跌态势。总体来看,二手房成交面积是新房成交面积的0.84倍。

  随着调控力度不断升级,二手房价格增速较上月有所放缓。从二手房销售均价来看,除深圳环比呈现下跌外,其余典型城市二手房价格环比、同比指数均呈现上涨,整体而言,二手房市场降温效果明显。从数据上看,北京、上海二手房价格环比增速并列第一;广州紧随其后;在不断加码的政策管控下,深圳楼市调控效果显著,二手房销售价格持续下跌。

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